¿POR QUE EXISTEN REMATES CON Y SIN BASE?
Es absolutamente normal que los Rematadores seamos consultados acerca de este extremo.
Es que para quienes no son asiduos a los remates les resulta curiosos leer distintos anuncios donde se ofrecen distintos bienes, alguno con base y otro sin bases.
La explicaciones es la siguiente: la Ley establece que todos los remates deberán efectuarse por las 2/3 partes de su valor de tasación, salvo en el caso que existe acuerdo en contrario entre las partes.
Los bienes inmuebles son tasados por medio de su cédula catastral, siendo pues la base del remate las 2/3 partes de ese valor que nos da Catastro.
Esta es la explicación de porqué alguno valores de bases de inmuebles son bajas: son las 2/3 partes de un valor catastral que normalmente es bajo ya que estos valores son usados para la aplicación de la carga impositiva sobre los mismos.
Sucede con regularidad, asimismo, que se pueden ver bienes inmuebles con valores bases bastante más altos y la explicación a este caso es que por lo general el demandado impugna el valor que arroja catastro y solicita tasación por Tasador. El Tasador es más realista respecto del valor de los inmuebles y tasa en función al valor de mercado y no en función de cargas impositivas.
Ahora bien, los inmuebles que salen a remate sin base son aquellos que entre las partes han convenido que así sea, más allá de las disposiciones legales. La HIPOTECA, es contrato entre partes donde coexisten dos contratos: uno principal, donde uno le presta dinero a otro y este se obliga a devolverlo en determinadas condiciones que se pactan en ese mismo contrato; y un contrato secundario que funciona para el caso en que el obligado o devolver el dinero en las condiciones pactadas no lo haga. Ese contrato secundario es la garantía del principal, que es lo que comúnmente llamamos HIPOTECA.
En ese contrato secundario se establece, casi como religión, la renuncia a los trámites y términos del juicio ejecutivo y a la tasación del bien, la autorización para sacar a remate el bien que garantiza la obligación sin base, al mejor postor y en la moneda que elija el acreedor y por el Rematador que este seleccione.
Idéntico caso sucede con los créditos con garantía prendaria (bienes muebles).
Esta es la explicación de porque algunos bienes salen con base y otros sin base.
Los bienes que se rematan sin base son ejecuciones hipotecarias o prendarias.
Autor: Rematador Sergio Fain