DEUDAS QUE SE DEBEN VERIFICAR PARA UN REMATE DE INMUEBLE

En general el público asistente a un remate, almoneda o subasta judicial, requiere de información para poder establecer a cuanto ascenderá el monto de su oferta en la puja.

Una información básica es la referente a las deudas que el inmueble pueda tener. A los efectos de brindarle un panorama claro dividiremos estas deudas en 5, a saber:

1. CONTRIBUCIÓN INMOBILIARIA
2. IMPUESTO DE PRIMARIA
3. IMPUESTO DE PUERTA O TASA GENERAL MUNICIPAL
4. TASA DE SANEAMIENTO
5. GASTOS COMUNES Según establece el Código General del Proceso (C.G.P.) en su artículo 389.2, aquellos impuestos que son necesarios para la escrituración del bien, serán descontados del precio. Las normas vigentes establecen que los impuestos necesarios para la escrituración lo son la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, por lo que la deuda que un inmueble tenga por estos dos rubros no deberá preocupar a un oferente ya que no son de su cuenta y cargo. La única excepción es cuando la sumatoria de deudas de ambos impuestos supera el valor de bajada de martillo. En este único caso el mejor postor deberá hacerse cargo de la diferencia entre su oferta y la deuda. A modo de ejemplo, si la suma de ambos impuestos (hablamos de Contribución y Primaria) ascendiera a $300.000 y el valor bajada de martillo fuese $250.000, entonces el mejor postor deberá hacerse cargo de los $50.000 faltantes. Cabe destacar que esta hipótesis es pocas veces vista.

Respecto a los adeudos por Impuesto de Puerta o Tasa General Municipal, estos no corren la misma suerte que para los tratados más arriba. Esta deuda no es descontable por no ser un impuesto necesario para la escrituración y deberá ser abonada por el mejor postor en la subasta cuando lo entienda pertinente.

Para el tratamiento de las dos últimas posibles deudas (Saneamiento y Gastos Comunes), deberemos saber si el bien inmueble objeto de subasta judicial es una unidad de Propiedad Horizontal o no.

Si el inmueble no es unidad de Propiedad Horizontal (por lo que es Propiedad Común) no deberán preocuparse por los Gastos Comunes porque estos no existen, pero si deberán reparar en la deuda que pueda existir por Tasa de Saneamiento. Esta deuda no es descontable y al igual que el Impuesto de Puerta o Tasa General Municipal es de cuenta y cargo de cada uno de los mejores postores.

Sin embargo, si el inmueble a rematarse es una unidad de Propiedad Horizontal, no deberemos preocuparnos por la Tasa de Saneamiento ya que la misma se incluye en los Gastos Comunes. Aquí si deberemos verificar el estado de la cuenta de los Gastos Comunes.

Para saber como nos puede influir una posible deuda por Gastos Comunes de una unidad de Propiedad Horizontal en un remate judicial lo primero que debemos preguntarle al Rematador actuante es cual es el objeto del juicio:

a) Si el objeto del juicio persigue el cobro de gastos comunes impagos (Ejecución de la Hipoteca Recíproca) allí estamos tranquilos ya que los gastos comunes adeudados se pagarán con el resultado económico de la subasta aun cuando el inmueble se remate en un monto menor al de la deuda. El saldo deudor en este caso se le reputará al demandado y no al mejor postor.
b) Si el objeto del juicio no persigue el cobro de gastos comunes impagos y es por ejemplo un juicio ejecutivo donde un acreedor saca a remate un inmueble del deudor intentando cobrar algún vale impago, resulta bien importante saber con total certeza el monto de la deuda que la Unidad de Propiedad Horizontal que se rematará tiene por concepto de Gastos Comunes ya que de tener deuda deberemos pagarla sin poderla descontar del precio ofertado en el remate.

Autor: Rematador Sergio Fain