LA INFLUENCIA DE LAS TASACIONES EN LOS REMATES

Parece importante ilustrar a los lectores de la fundamental importancia que adquiere una tasación a la hora de sacar a remate cualquier tipo de bien. Ya el art. 384 del Código General del Proceso (C.G.P.), inserto en el capítulo de Vía de Apremio, establece la obligatoriedad procesal de tasar el bien cuyo remate judicial se persigue.

El inciso 1 del artículo referido establece cual será la forma de tasar los bienes inmuebles, y el inciso 2 el mecanismo por el cual se han de tasar los bienes muebles. Analicemos cada uno de estos dos incisos:

1. El 1 establece con absoluta y meridiana claridad que los inmuebles han de tasarse por Catastro, es decir, obteniendo una cédula catastral.

A renglón seguido, se fija posición en caso que alguna de las partes impugne el valor de tasación que arroja la cédula catastral.

Como conclusión decir que como resulta obvio la tasación puede ser impugnada por cualquiera de las partes (art. 385 C.G.P.), y para ese caso se establece que la Sede designará Perito Único para que la efectúe.

Los valores catastrales (valores real) por lo general son de un monto inferior en comparación al valor de mercado (valor venal), sucediendo a menudo que esa depreciación del valor real agravie a alguna de la partes.

Se debe tener presente que los valores que nos da catastro en relación a los inmuebles, es una tasación solo a efectos fiscales. Tomando como base de cálculo ese valor real se liquidan impuestos tantos nacionales (I.T.P.) como municipales (Contribución Inmobiliaria).

Por lo general la impugnante de este valor aduce, y con razón, que ese no es el valor del mercado del bien cuyo remate se pretende, que resulta inferior a la realidad del mercado.

Atento a la potestad impugnatoria de cualquiera de las partes, la Sede deberá designar Perito a los efectos de practicar la tasación.

Impugnada que fuere la conclusión pericial, y atento a lo preceptuado en el artículo 385, el tribunal resolverá sin otra prueba que la que estimare oportuna para mejor proveer.

Este procedimiento, en apariencia sencillo, tiene una importancia fundamental en el remate judicial de un bien inmueble ya que el art. 387 del mismo cuerpo normativo citado supra establece que los bienes deberán subastarse con una base equivalente a las 2/3 partes de su valor de tasación. Una tasación catastral baja, como es habitual, implica una base más baja aún para el remate lo que no siempre es aconsejable. Una tasación pericial desmesuradamente alta, implica una base para remate desmesuradamente alta, lo que tampoco puedo aconsejar. Que hacer entonces? Parecería un lugar común establecer que en el ámbito del Poder Judicial desearíamos una tasación “justa”. Es casi un contrasentido. Pero las distintas Sedes y los distintos Magistrados no tienen responsabilidad cuando una tasación es excesivamente alta o baja. Este punto es estricta responsabilidad de las partes intervinientes en el proceso. Tener claro que una tasación “justa” resulta medular a los efectos de llevar adelante un buen remate judicial, es premisa de los letrados patrocinantes de las partes.

Claro que el lector preguntará: que es una tasación “justa”?

Es sin más vueltas la que practica un Perito, sin presiones, y remitiéndose a lo académico: TASAR ES JUSTIPRECIAR UN BIEN EN UN MOMENTO DADO PARA UN FIN DETERMINADO.

Autor: Rematador Sergio Fain