PLAZOS PROCESALES PARA LLEGAR A LA ESCRITURACIÓN Y POSESIÓN DEL BIEN INMUEBLE ADQUIRIDO EN UN REMATE JUDICIAL (2ª PARTE).

Habíamos visto en la nota anterior, como se compra un inmueble en un remate, y como se llega hasta la escritura del bien.

Faltaría ahora, explicar como poseemos el bien adquirido y que a esta altura de los procedimientos ya pertenece al patrimonio de quien resultó mejor postor en el remate judicial. Para poder explicarlo de manera que al lector le sea más sencillo, explicaré primero dos puntos importantes: 1. Cuando una persona física o jurídica compra un bien registrable por medio de un remate judicial, se dice que el documento por el cual se le otorga la propiedad es una ESCRITURA JUDICIAL. 2. Quiénes firman la escritura judicial? Obviamente el o los compradores, y por la parte vendedora el Sr. Juez actuante. Sería impensable que el demandado en autos asista a firmar la escritura de compraventa del bien que se le ha ejecutado, es por eso que la Ley previendo ese inconveniente ha designado al Juez actuante para suplir la voluntad del deudor. Aclarado quienes son las partes que comparecen a una escritura judicial, se comprenderá mejor como se puede poseer el bien. Hay dos caminos a recorrer, o bien coexistiendo en el tiempo ambos caminos, o a elección, primero uno y si este no tuviera resultado, luego el otro. Camino 1: (recomendado) Nuestra experiencia en remates judiciales de inmuebles, nos ha enseñado que siempre la vía pacífica es la mejor arma. Por eso, siempre le decimos a los mejores postores que, una vez constituidos en tales, negocien con el ocupante de la finca la entrega de la misma. LA NEGOCIACIÓN ES EL MEJOR CAMINO. A veces suele suceder que este camino no tiene huella, ya sea porque el ocupante no desea negociar o porque la negociación fracasa, y en este caso de deberá ir al Camino 2. Camino 2: Una vez escriturado el bien a nombre del mejor postor, éste estará legitimado a iniciar lo que técnicamente se llama JUICIO DE ENTREGA DE LA COSA. Para tranquilidad del lector diré que este JUICIO, no es de ganar o perder, si no solamente de cumplir. En efecto, este juicio consiste en solicitarle a quien me vendió el bien, o sea al Juez interviniente que es quien suscribió la escritura judicial de compraventa, que me entregue lo que me vendió. Este juicio se inicia en el mismo expediente donde se decretó y se realizo el remate.

La pregunta que se formulará el lector es, cuanto tiempo demora este juicio, y la respuesta es siempre inexacta. Hemos visto desde 3 meses hasta dos años en casos extremos, pero la media en tiempo son ocho meses.

Todo dependerá de quién ocupe la finca y a que título la ocupa.

Aquí me permito darles un segundo consejo: si el bien está ocupado por el ex propietario (demandado en el expediente judicial donde se decretó el remate), es bien importante tener claro cual fue la actitud procesal de ese demandado durante el proceso de ejecución. Esa actitud procesal que se refleja en el expediente, será la misma actitud que tendrá luego para negociar la entrega o para defenderse en el juicio de entrega de la cosa.

Como decía arriba, los caminos anotados pueden coexistir, es decir, se puede negociar y concomitantemente iniciar el juicio de entrega de la cosa. Lo positivo que tiene adoptar este camino es la no-pérdida de tiempo, ya que mientras negocio inicio e juicio de entrega de la cosa, y si la negociación no llega a buen puerto el juicio ya está iniciado.

Pero lo de antes: EL MEJOR CAMINO ES LA NEGOCIACIÓN, siempre que se pueda, claro.

Nunca deje de consultar al Rematador actuante para que le aclare estos puntos:

a) quién ocupa el bien; b) a que título lo ocupa; y c) cual es la visión del Rematador respecto de la posterior entrega del bien.

Autor: Rematador Sergio Fain